Is bouwsparen de oplossing voor (te) dure koopwoningen?

Bouwsparen, wat is het?

Bouwsparen is in Duitsland al jaren gemeengoed, en ook in andere (Europese) landen kennen ze een vorm daarop. Zo is het in Frankrijk en Denemarken ook mogelijk om aan bouwsparen te doen. Maar in Nederland is dit nog niet aan de orde. En of dat gaat komen? Daar komen we later op terug.

Bouwsparen is, de naam zegt het al een beetje, sparen voor een huis. Maar niet zomaar sparen. Tegen de huidige rente is dat namelijk niet echt aantrekkelijk en moet er soms zelfs geld bij (bijvoorbeeld vanwege vermogensbelasting). Bouwsparen doen Duitsers al jong. Ze leggen geld in tegen een vaste, hogere rente over een bepaalde periode. Het geld staat dus wel vast, maar dat is met een goed doel. Naast de hogere rente, krijg je in Duitsland ook een bonusrente van de overheid. Die kan aardig oplopen. Het geld dat vastgezet wordt, moet wel worden gebruikt voor de aankoop of verbouwing van een woning.

Hypotheek Geld — € 50 biljet met muntgeld

Tegen gunstig rentetarief ‘bijlenen

Extra interessant wordt het door het volgende: hetzelfde bedrag als dat je gespaard hebt op de bouwspaarrekening, mag je tegen een gunstig rentetarief ‘bijlenen'. Dit wordt als een persoonlijke lening aangeboden, en moet ook binnen een kortere periode dan een hypotheek worden afgelost. Maar het is dus ook goedkoper. Voor de rest van de woningwaarde sluit je dan een reguliere hypotheek af. Deze ligt dus wel een stuk lager dan de aanschafwaarde van de woning, als het goed is.

In Duitsland maken 41% van de startende huizenkopers gebruik van deze constructie, die door Bausparkasse Schwäbisch Hall wordt aangeboden in Duitsland maar ook in 9 andere landen. Daarnaast gebruiken nog aardig wat mensen die hun huis (duurzaam) willen verbouwen een bouwspaarrekening hiervoor.

Omgekeerde hypotheekrente-aftrek

Eigenlijk moet je het dus zo zien dat je met bouwsparen subsidie krijgt over het gespaarde geld. In Nederland werkt het net andersom: hier krijg je hypotheekrente-aftrek zodra je een hypotheek hebt afgesloten, en dat voor 30 jaar. Dit kost de Nederlandse overheid jaarlijks 10 miljard euro, zo is berekend. Dat is flink wat geld.

In Duitsland, een land met bijna vijf keer zoveel inwoners als Nederland, zijn ze ongeveer 350 tot 400 miljoen op jaarbasis kwijt aan de subsidie op bouwsparen. Je kunt het niet zo één op één omrekenen, omdat het onder andere afhankelijk is van hoeveel men spaart, de huizenprijzen, het aantal koopwoningen, het aantal starters etc, maar dat dit de Nederlandse overheid veel minder zou kosten dan de hypotheekrente-aftrek mag duidelijk zijn. Toch lijkt niet iedereen er even happig op om het in te voeren. Waarom niet?

Facade 1209331 1280 — Betaalbare (starters)woningen zoals appartementen worden steeds meer opgekocht door investeerders die deze vervolgens tegen woekerprijzen verhuren.

Starters helpen

Op dit moment lijken starters tussen de wal en het schip te belanden. Door de als maar stijgende huizenprijzen worden zelfs de kleinere en goedkope woningen alleen maar duurder. En wie denkt dat die prijzen zich wel eens gaan stabiliseren, in september 2019 werd weer bekend dat de prijzen alleen maar harder stijgen. Door de aangescherpte hypotheekregels hebben starters ook steeds meer eigen (spaar)geld nodig om een huis te kunnen kopen. Sowieso moet je zelf de kosten koper betalen, maar ook verbouwingen mag je niet meer (helemaal) financieren met een hypotheek en daarvoor moet je dus ook eigen geld hebben. En hoe ‘af' een woning ook is, vaak moet er toch wel het één en ander aan gedaan worden, en die kosten lopen snel op!

Voor een alleenstaande is het al helemaal bijna geen doen meer een huis te kopen. Voor stelletjes is het iets makkelijker gezien het tweede inkomen, maar ook dan is het vrij lastig. Dus starters hebben hulp nodig. Soms kunnen ouders bijspringen, maar ook vaak genoeg niet. Kinderen blijven dus steeds langer thuis wonen om te kunnen sparen. Want huren, dat is ook niet echt een optie. Sociale huurwoningen zijn er veel te weinig, dus de kans dat je die één krijgt toegewezen is klein. En je verdient, vooral als stel, al snel te veel. Dus dan moet je particulier gaan huren, van een vastgoedonderneming of een particuliere investeerder. Juist, die de betaalbare woningen voor de neuzen van de starters wegkapen om vervolgens tegen schandalige prijzen te verhuren. Want ja, die huurprijzen die stijgen gewoon net zo hard mee.

Sparen zit er niet echt in als je de hoofdprijs moet betalen voor een huurwoning. Oftewel, er ontstaat een soort vicieuze cirkel. Één die doorbroken kan worden door bouwsparen te introduceren. Sparen voor een eigen huis tegen een aantrekkelijke rente, heel interessant in de tijd dat de spaarrente het nulpunt zowat bereikt heeft. En dan met hulp een huis kunnen kopen, waarop niet direct een tophypotheek hoeft te worden afgesloten. De kans op een restschuld, mochten de huizenprijzen dalen, wordt dankzij bouwsparen ook minder (want er rust een minder hoge hypotheek op de woning).

Volksbank wil Nederland aan het bouwsparen

Volksbank, het moederbedrijf achter SNS Bank, ziet bouwsparen wel zitten voor de Nederlandse markt. Zij onderzoeken met het Duitse Bausparkasse de mogelijkheid om dit te introduceren in Nederland, maar dat lukt tot op heden nog niet. Dat komt omdat de overheid hier iets mee moet gaan doen. Een complete ommezwaai is, zeker op korte termijn, geen optie. Maar om nu helemaal niets te doen?

CDA heeft bouwsparen als plan al enige tijd in hun verkiezingsplan staan. Ook SP is positief, maar zet ook kanttekeningen. Zo zien zij dat jongeren al steeds meer moeten, financieel gezien. De basisbeurs is afgeschaft, en nu willen we ook nog dat ze zelf alvast flink gaan sparen. SGP denkt dat het een goed plan is om besef te kweken dat je moet sparen voor een grote aanschaf als een huis, maar ziet vooral haken en ogen als het gaat om de invoering. Het heeft invloed op de belastingen.

Dat klopt allemaal. Maar is ons belastingstelsel nu zo heilig dat alle andere initiatieven daar op voorhand voor moeten wijken? En denken we ook even aan de afnemende hypotheekrente-aftrek die we hiermee kunnen creëren?

Nergens in Europa is een hypotheek gemiddeld zo hoog ten opzichte van de woningwaarde als hier in Nederland. En dat is gevaarlijk, dat hebben we tijden de afgelopen crisis kunnen zien. Want als de huizenprijzen dalen, dalen de hypotheken niet net zo hard mee. Daar kun je niet tegen aflossen. Met bouwsparen is de hypotheek als het goed is een stuk lager, waardoor er minder snel sprake is van een restschuld, ook al dalen de huizenprijzen.

Oplossing voor de langere termijn

Bouwsparen invoeren levert niet direct een oplossing. Mensen die nu kunnen gaan sparen, kunnen pas over jaren een nieuwe woning kopen met het gespaarde geld. Mocht de politiek het er over eens zijn (en zich niet laten leiden door wat de grote banken er van vinden) dan betekent dat dus niet dat het probleem van starters morgen opgelost is. Wel is het een duurzame oplossing voor de toekomst. Zelfs al mochten de huizenprijzen dalen, en/of de rente stijgen, dan nog is het een manier om de (jongere) huizenkopers te helpen. Want ook in een minder welvarende economie kan deze groep wel wat hulp gebruiken om te doen wat voor hun ouders heel normaal was: een eigen huis kopen.