Zo versla jij de woningmarkt: huis kopen met beperkt budget

Hoe staat het er voor met de woningmarkt?

Het jaar 2019 loopt bijna op zijn eind als ik dit stuk schrijf. Met nog twee maanden op de teller is het einde in zicht en hoewel steeds werd gezegd dat de huizenprijzen zich wel zouden gaan stabiliseren, is dat toch nog niet het geval. De huizenprijzen zijn ook in het derde kwartaal van 2019 weer gestegen, al gaat het wat minder hard dan eerder én zijn er plaatsen waar een lichte daling ingezet is. De Nederlandsche Bank waarschuwde banken recent om extra geld opzij te zetten voor het geval er weer een hypotheekcrisis gaat ontstaan.

Niet dat we ons direct druk hoeven te maken, niets wijst er op dat het op hele korte termijn om zal slaan, en mocht het al gebeuren, dan zou de impact minder zijn dan pak ‘m beet 10 jaar geleden. Oftewel: we zitten nog steeds in een bubbel op de woningmarkt en moeten er rekening mee houden dat die bubbel ooit leeg gaat lopen, maar het lijkt erop dat die niet direct gaat knappen.

Iedereen die de afgelopen jaren een huis gekocht heeft, heeft op dit moment naar alle waarschijnlijkheid overwaarde én een hele lage rente. Degenen die nu een huis willen kopen krijgen ook nog een lage rente (mooi!) maar moeten ook rekening houden met het feit dat zij het huis kopen tegen een forse prijs. En dat kan wel eens een prijs zijn die later weer gaat dalen, waardoor je makkelijk onderwaarde kunt creëren en dat is minder positief. Maar goed, zolang je in je huis blijft wonen is er nog weinig aan de hand, mits je de maandlasten op kunt brengen. Een crisis gaat vaak gepaard met een hogere werkloosheid dus het is goed dat wel een beetje in het achterhoofd te hebben.

Hoewel in sommige gebieden de huizenprijzen iets gedaald zijn, ook in bijvoorbeeld Amsterdam en Den Haag, is de huizenprijs overall nog steeds gestegen. De steden lijken dus wel zo'n beetje op hun piek te zitten qua prijzen, waardoor de vraag eromheen stijgt en dus de prijzen daar ook hoger uitvallen. Het feit dat de prijzen in Amsterdam enkele procenten zijn gedaald, betekent niet dat het ineens betaalbaar is om daar te wonen! Oftewel, de steden zijn nog steeds duur en eromheen wordt het ook steeds een beetje duurder.

Als starter de woningmarkt op: succes...

De startende huizenkoper van nu heeft het zwaar. Het zijn veelal de jonge millennials (een millennial is geboren tussen 1980 en 2000, al hanteren anderen ook een periode van 1985 tot 2000) die na de studie al moeite hadden met het vinden van een baan (want crisis) en zich nu in een krappe arbeidsmarkt bevinden. Dit levert spanning op, want deze groep wil vooral de boot niet missen (en vindt het dus lastig om zich te binden aan een bedrijf of baas) maar wil ook een eigen huis. René Froger zong er in 1988 al over maar vandaag de dag is dat voor de jongeren lastig te realiseren.

Waarom? Nou, allereerst omdat de regels voor het krijgen van een hypotheek strenger zijn geworden. Je krijgt echt niet zomaar meer 5 of 6 keer je jaarinkomen als hypotheek. Verder mag je de kosten koper, zo'n 6% van het aankoopbedrag, niet meer meefinancieren. Ook verbouwingen en andere zaken zul je veelal zelf moeten betalen, oftewel, er moet een aardig spaarpotje zijn. Een huis is eigenlijk nooit helemaal 'af', je neemt het over zoals de oude bewoner het achterlaat, en hoewel je soms niet veel hoeft te doen, is een lik verf vaak toch wel nodig. Dit gaat misschien om een paar tientjes, maar dat is wel per pot/emmer. Ook raambekleding is vaak nodig, en zo zijn er nog wel andere dingen te bedenken die zo bij elkaar weer wat geld kosten.

De huidige huizenprijzen en de schaarste op de woningmarkt zijn een tweede oorzaak van het probleem. Vooral betaalbare woningen, onder de 2 ton, zijn schaars. En wat er al is, wordt ook nog eens deels opgekocht door investeerders. Want een lage hypotheekrente betekent ook een lage spaarrente en mensen met geld zoeken dus mogelijkheden om op een andere manier geld te verdienen met hun vermogen. Een huis kopen en verhuren, vaak tegen woekerprijzen, is dan een goede investering. Het betekent dat de vraag, vooral naar betaalbare woningen, hoog is en het aanbod laag. Een investeerder kan een huis kopen zonder ontbindende voorwaarden en dat is voor een verkoper interessant. De huidige woningmarkt betekent simpelweg dat huizen soms per opbod verkocht worden, met prijzen boven de vraagprijs. Zie daar maar eens tussen te komen...

Een beperkt budget, en nu?

Niet alleen starters hebben hier last van, veel mensen die een huis willen kopen lopen tegen eenzelfde probleem aan: ze vissen achter het net. Als je, om wat voor reden dan ook, niet in staat bent om vele tonnen neer te tellen voor een huis, vis je in een vijver die steeds leger lijkt te raken. Toch zijn er wel manieren om aan een (betaalbare) woning te komen, alleen moet je hier wel wat moeite voor doen. Waarschijnlijk betekent het ook dat je wat compromissen moet sluiten. Maar als jij niet je hele leven wil huren dan zul je wel íets moeten doen.

Purchase 3347053 1280 — Een aankoopmakelaar kost geld, maar hij of zij kan je wel onwijs helpen. Met inzicht en kennis van de huizenmarkt, maar ook met advies

Neem een aankoopmakelaar in de arm

Ja, dit kost je extra geld. Een aankoopmakelaar gaat niet voor niets voor je aan de slag. Maar die kosten is hij of zij normaal gesproken dubbel en dwars waard. Want deze makelaar staat aan jóuw kant als het gaat om het kopen van een huis. Hij of zij kan namens jou onderhandelen en zal je, als het goed is, ook vertellen als een huis bijvoorbeeld te duur is voor wat je er voor terug krijgt.

Maar dat niet alleen, een aankoopmakelaar weet vaak eerder welke huizen er in de regio in de verkoop komen. Als een huis op Funda komt te staan, staat deze vaak al even te koop (al dan niet actief). Soms zit er maar enkele dagen tussen, soms zelfs wel wat langer. Maar in deze huizenmarkt kan een dag al genoeg zijn om achter het net te vissen. Een makelaar die de woningmarkt kent en in contact staat met andere makelaars, kan dus zorgen dat jij voorsprong hebt op alle Funda-zoekers.

Spaargeld & schulden

We noemden het hierboven al even: je moet voldoende spaargeld hebben om überhaupt een huis te kunnen kopen. Stel, je kunt een huis van €200.000 betalen, dan komen de kosten koper alleen al op ongeveer €12.000. Plus eventueel extra kosten voor bijvoorbeeld de aankoopmakelaar. Dan wil je je nieuwe huis ook nog een beetje eigen maken, misschien moet je naast wat verf ook nog meubels kopen. En laten we niet vergeten dat je eigenlijk ook een buffertje moet houden voor onverwachte zaken. €20.000 is dan eigenlijk wel het minimale dat je gespaard moet hebben, maar misschien heb je zelfs wel meer nodig.

Het heeft weinig zin om alvast naar huizen te kijken als je dit bedrag niet al (grotendeels) bij elkaar hebt. Je kunt alleen maar teleurgesteld worden als je wél dat betaalbare droomhuis vindt en je het simpelweg niet kunt betalen omdat je niet genoeg gespaard hebt. Uiteraard kun je ook je ouders om hulp vragen, dankzij bepaalde regels mogen zij je een flink bedrag belastingvrij schenken als dit voor de aanschaf van een woning is. Maar, dan moeten je ouders dit geld wel hebben én kunnen missen. Het is goed dit te bespreken voordat je als zoekende de woningmarkt op gaat.

Belangrijk hierbij is dat je geen lening aangaat bij je ouders (of iemand anders). Deze moet je namelijk ook als dusdanig opgeven en dat betekent dat het te lenen hypotheekbedrag naar beneden gaat. Elke verplichting, vooral een schuld, heeft invloed op hoeveel de hypotheekverstrekker vindt dat jij kunt opbrengen in de maand aan hypotheeklasten. Dus ook je studieschuld telt mee, al telt deze minder zwaar dan andere schulden. Een lening binnen de familie of bij vrienden telt ook mee, net als je mobiele telefoon die je op afbetaling koopt. Allemaal zaken om rekening mee te houden als je gaat zoeken op de huizenmarkt.

Roommate

Bij het huren van een (duur) huis of appartement is het al steeds gewoner dat je dit samen met een vriend of vriendin huurt, of zelfs met een onbekende. Roommates zorgen ervoor dat de kosten van je woning gedeeld kunnen worden, en dit principe kun je dus ook toepassen op een koopwoning. Maar waar een huurovereenkomst meestal voor een jaar getekend wordt, en je daarna dus in principe weer afscheid kunt nemen van elkaar en de woning, is het kopen van een huis wel wat ingewikkelder. Heb je een vaste partner, dan ga je er van uit dat je samen oud gaat worden. Natuurlijk hou je er rekening mee dat niet elke relatie standhoudt, maar de intentie is normaal gesproken dat je niet uit elkaar gaat. Dus als je dan samen een huis koopt, moet er wel wat gebeuren wil je dat moeten verkopen.

Maar, als je met een vriend of vriendin, of misschien wel met een broer, zus, neef of nicht een huis koopt, is dat anders. Juist omdat je geen liefdesrelatie hebt, kan het zijn dat je elkaar al snel beu bent of dat je je nogal gaat ergeren aan andermans gedrag. En wat doe je als één van beide een serieuze relatie krijgt. Het kopen van een huis met een partner anders dan een geliefde, kan prima, maar je moet dan wel goed vastleggen wat je doet in het geval dat één van beiden eruit wil stappen.

Het voordeel van samen een huis kopen, is dat beide inkomens tellen en je dus een duurder huis kunt kopen. Laat je wel goed voorlichten wat er gebeurt als één van beide zonder werk, en dus met minder of zelfs zonder inkomsten, komt te zitten. Vooral als je geen liefdespartners van elkaar bent, zal het niet lang goed gaan als de één alles moet betalen voor de ander. Die band heb je tenslotte niet, als het goed is. Zorg dus dat je eerste stappen op de woningmarkt niet verandert in een slagveld!

Locatie

Vooral als je vrijgezel bent, kunnen we ons voorstellen dat je daar wil wonen waar alle magic happens. Dichtbij het centrum van een stad, zodat je altijd zo ergens een drankje kunt doen bijvoorbeeld. Maar bedenk je wel dat een vierkante meter in hartje Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht maar ook in Eindhoven, Breda, Den Bosch en eigenlijk alle steden, duurder is dan in de wijken eromheen of zelfs in een kleinere plaats.

Mocht je in de huidige woningmarkt een appartement vinden dat én betaalbaar is én in het stadscentrum ligt, laten we wel wezen, een huis is gewoon niet betaalbaar daar, dan zal dit waarschijnlijk vrij klein zijn. En misschien wel behoorlijk verouderd. Terwijl je voor hetzelfde geld buiten het centrum een ruimer appartement of in een dorp zelfs een compleet woonhuis koopt voor dat bedrag. En dan hebben we het dus nog steeds over woningen onder €200.000.

Eind oktober 2019 stond er voor €200.000 het volgende te koop:

In Roosendaal staat een eengezinswoning met 113m² woonoppervlakte, 4 slaapkamers en een ruime achtertuin. Er moet wel wat aan gebeuren, tenminste, de keuken en het sanitair zijn inmiddels zo'n 15 jaar oud maar als dat je niet deert kun je er ook nog prima een aantal jaren mee vooruit
Voor een Zaans huisje in Zaandam van 54m² met 2 slaapkamers ben je hetzelfde kwijt. Hier zijn de keuken en badkamer nieuwer en er is ook een achtertuin, maar je hebt wel heel veel minder ruimte
Ook in Weert, Stevensweert, Ede, Enschede en Doetinchem bijvoorbeeld, koop je een ruimte eengezinswoning met tuin en meer dan 100m² woonoppervlakte voor dit geld
In Eindhoven, Leiden, Hilversum, Amersfoort, Den Haag en Rotterdam kom je niet verder dan een appartement, niet eens in het centrum gelegen en fors kleiner dan 100m²
Ook in de hoofdstad Amsterdam koop je voor dit bedrag een (klein) appartement en zeker niet eens in de buurt van het centrum

En dan moet je eigenlijk bedenken dat €200.000 voor een éénverdiener eigenlijk niet eens echt een reëel bedrag is...

Versla jij de woningmarkt?

We kunnen niet beloven dat je met deze tips wél ineens binnen enkele dagen een woning vindt. Het laat vooral zien dat je eigenlijk concessies zult moeten doen als je in je eentje een woning zoekt. Of het nu is door een roommate te zoeken om op je droomlocatie een huis te kunnen kopen, of door uit te wijken naar goedkopere gebieden om zo toch in je eentje een mooie woning te vinden, je zult waarschijnlijk niet al je wensen af kunnen vinken.

Tenslotte is het belangrijk dat je goed zicht hebt op je financiële mogelijkheden. Heb je geen euro op je spaarrekening staan, dan wordt het waarschijnlijk ook een lastig verhaal. Heb je een private lease auto, een dure telefoon op afbetaling en een studieschuld, dan zal het ook al niet makkelijk zijn om een hypotheek te krijgen.

Maar, heb je dat allemaal onder controle én weet je je budget (alleen of met een roommate) dan is een aankoopmakelaar inschakelen het beste wat je kunt doen. Die kent de (lokale) woningmarkt als de beste en omdat jij hem/haar betaalt, handelt die altijd in jouw belang. En het is altijd fijn om iemand in jouw corner te hebben staan, toch?