Welke type hypotheken kennen we in Nederland?

Officieel spreek je trouwens van een hypothecaire lening, en is hypotheek dus de benaming voor het onderpand. Maar als zelfs de Van Dale het woord hypotheek, wat meer spreektaal is, als betekenis lening met onderpand geeft, mogen we hetw woord hypotheek dus ook echt wel voortaan gebruiken voor de lening. Ook banken spreken op websites en andere uitingen over hypotheek, alleen op de akte staat hypothecaire lening.

Een hypotheek heeft meestal als doel dat die afgelost wordt, binnen de looptijd van maximaal 30 jaar. Dit kan door periodieke (vaak maandelijkse) betalingen of door de verkoop van het onderpand. Ook kun je aflossen door bijvoorbeeld te sparen of als je een een bedrag ontvangt dat je daarvoor wil gebruiken. Doe dit niet zomaar, maar lees verderop waar je op moet letten!

Hypotheekrente

Over een lening betaal je rente. Dit is bij een hypotheek niet anders. Die rente ligt een stuk lager dan bij een 'normale' lening (bijvoorbeeld een persoonlijke lening, roodstaan of consumptief krediet). Dit komt omdat onroerend goed als onderpand ervoor zorgt dat de hypotheekverstrekker minder risico loopt dan bijvoorbeeld bij een lening waarmee een auto wordt gekocht.

Vergelijk een nieuwbouwhuis met een nieuwe auto: die laatste is al meteen vele euro's minder waard zodra je bij de dealer naar buiten rijdt. Voor een nieuwbouwhuis geldt dat zodra je de sleutel in het slot hebt omgedraaid, het huis over het algemeen juist al meer waard is dan de waarde waarvoor het gekocht is.

Rente op een 'normale' lening kan met gemak oplopen naar 10% of 15%. Bij een hypotheek is dat vele malen lager. De hypotheekrente is afhankelijk van een aantal factoren.

Renteopslag

Een hypotheekverstrekker bepaalt aan de hand van een aantal punten of hij renteopslag berekend. Deze opslag komt op de marktrente en kan per verstrekker verschillen, ook in dezelfde situatie. Daarom zie je dat mensen nog wel eens gaan shoppen als ze een nieuwe hypotheek uit gaan zoeken. Het kan maar zo een paar tiende procent schelen!

Factoren die van invloed zijn op de renteopslag hebben vooral te maken met hoeveel risico de hypotheekverstrekker denkt te lopen. Hoe hoger hij het risico inschat dat een deel van de hypotheeksom niet wordt afgelost, hoe hoger de opslag. Als je hypotheekbedrag dus hoger is dan de waarde van de woning, loopt de bank risico en zul je hiervoor extra betalen. Aan de andere kant, als je slechts een deel van de woningwaarde financiert met een hypotheek, loopt de bank minder risico en dat kan zelfs leiden tot korting.

Als je onder een bepaalde grens blijft (bijvoorbeeld als de hypotheek minder dan €290.000 is) dan kun je in aanmerking komen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dat een vangnet vormt in de situatie dat je de hypotheeklasten in de toekomst niet meer kunt dragen. In dat geval loopt de hypotheekverstrekker fors minder risico en dat merk je in het rentepercentage.

Banken die ook hypotheken verstrekken, rekenen vaak een korting voor klanten die ook andere diensten bij hen afnemen. Of een opslag als je het niet doet, het is maar hoe je het bekijkt, maar korting klinkt beter dus daarom zullen ze dit hanteren. Banken doen dit waarschijnlijk vooral om inzicht te houden in je inkomsten en uitgaven, zodat ze een betere risico-analyse kunnen doen.

Keuzes van consumenten m.b.t. hypotheekrente

Daarnaast ben je zelf als consument deels bepalend voor de hypotheekrente. Zo kun je een rentevastperiode kiezen. Kies je voor een variabele rente, dan kan deze elke maand wisselen. De verstrekker kan de hypotheek dan inkopen op de geldmarkt, wat tot lagere rente leidt. In tijden dat het goed gaat met de economie, is een variabele rente aantrekkelijk, de rente kan dan zelfs minder dan 1% zijn. Maar er kleven natuurlijk ook risico's aan een variabele rente.

Rentevastperiode

Hypotheken lopen altijd maximaal 30 jaar. Een rentevastperiode kan dus niet langer zijn dan 30 jaar. Meestal bieden hypotheekverstrekkers periodes van 1, 5, 10, 20 en 30 jaar aan. Na een rentevastperiode kun je deze weer vastzetten voor elke gewenste periode, tegen de dan actuele rente.

Tijdens een rentevastperiode staat je rente vast. Dit kan zowel voor- als nadelen hebben. De nadelen zijn vooral dat als de rente daalt, je hier niet (kosteloos in ieder geval) gebruik van kunt maken. Tweede nadeel is dat je aan het eind van een rentevastperiode de rente opnieuw vast moet zetten tegen de dan geldende rente, en die kan dus (veel) hoger zijn. Maar ook lager...

Voordelen van een rentevastperiode is dat je voor die periode in ieder geval weet wat je gaat betalen. Geen verrassingen, elke maand hetzelfde bedrag. Ook je voorlopige teruggave van de belastingdienst kun je hierdoor makkelijker inschatten zodat je niet voor verrassingen komt te staan bij de aangifte.

Hoe langer je rente vastzet, hoe hoger de rente. Maar die rente staat dan wel vast voor je. Zet je de rente vast in een periode dat de rente aan het stijgen is, kan het dus interessant zijn om hem voor langere tijd vast te zetten. Daalt de rente juist, dan is de keuze voor een variabele of korte rentevastperiode wellicht aantrekkelijker. Je kunt er bovendien ook nog voor kiezen om een mix te maken van verschillende rentevastperiodes voor verschillende leningdelen van je hypotheek. Zo spreid je je risico wat meer, en houd je toch een vaste basis.

Oversluiten

Heb je nog een hypotheek met een relatief hoog rentepercentage? Dan kan het lonen om deze over te sluiten. Hoewel hypotheekverstrekkers je proberen af te schrikken met hoge boetes etc, komt het er effectief op neer dat je een afkoopsom betaalt, die over het algemeen even hoog is als het verschil tussen de nieuwe rente en de oude rente, tenminste, het bedrag dat de verstrekker hiermee mistloopt. Ze mogen namelijk niet zomaar boetes berekenen.

Als je dan toch het verschil nog betaalt, waarom zou je dan oversluiten? Omdat je met oversluiten een nieuwe rentevastperiode aangaat. Stel, je hebt een hypotheek van €200.000 en betaalt 6% rente. Dat is €12.000 op jaarbasis, oftewel €1.000 per maand. De rente stond 10 jaar vast, en deze periode loopt over precies 2 jaar af. De nieuwe rente is 2%, €4.000 per jaar, €333 per maand. Je 'boete' zal om en nabij €16.000 liggen. Daarnaast zul je een paar honderd euro aan administratiekosten betalen.

Hypotheekrenteaftrek

Voordat we de types hypotheken gaan benoemen, staan we nog even stil bij een belangrijk punt op het gebied van hypotheken: de hypotheekrenteaftrek. Want we klagen wat af in Nederland, vooral over de overheid en alle belastingen die we moeten betalen, maar we vergeten soms dat we het echt nog niet zo slecht hebben. Zo is er voor huiseigenaren een fenomeen waarbij je belastingvoordeel krijgt op je hypotheekrente. Hoe zit dat nu precies?

Een hypotheek loopt altijd maximaal 30 jaar. Voor die periode mag je bij de inkomstenbelasting de rente die je over deze hypotheek betaalt, in principe aftrekken van je inkomen in Box 1. Dit geldt niet meer voor alle hypotheekvormen, hieronder zie je per hypotheekvorm hoe dat precies zit. De hypotheek mag enkel gebruikt worden voor de aankoop of verbouwing van een woning, of voor het afkopen van erfpacht.

Bij aankoop van een nieuwbouwwoning of een woning die je gaat verbouwen, mag je hypotheekrente aftrekken maximaal drie jaar voordat je in de woning gaat wonen. Duurt dat langer, dan mag je de eerste periode de hypotheekrente niet aftrekken. Bij leegstand geldt eenzelfde regel: als je niet (meer) in de woning woont, of het verhuurt (altijd met toestemming van de hypotheekverstrekker), dan mag je maximaal drie jaar de hypotheekrente aftrekken van de inkomstenbelasting.

Welke type hypotheken zijn er?

Vroeger waren er veel meer soorten hypotheken dan tegenwoordig. Eigenlijk zijn er nog twee belangrijke keuzes, en als je al een hypotheek had die je nog voordelig mee kunt nemen, komt daar een derde vorm bij. Daarnaast zijn er nog een aantal speciale vormen van hypotheken, zoals de verhuurdershypotheek of de omkeerhypotheek, die voor een specifiek doel afgesloten kunnen worden.

Aflossingsvrije hypotheek

De aflossingsvrije hypotheek was tot 2013 veruit de meest populaire hypotheekvorm. Sinds 1 januari 2013 heeft de overheid dit echter flink aan banden proberen te leggen, door voor nieuw af te sluiten aflossingsvrije hypotheken geen hypotheekrenteaftrek meer te bieden. Dus enkel degenen die al een aflossingsvrije hypotheek hadden, kunnen deze meenemen, vaak wel tegen bepaalde voorwaarden. Zo willen de meeste hypotheekverstrekkers maximaal 50% van de woningwaarde laten financieren met een aflossingsvrije hypotheek.

Een aflossingsvrije hypotheek, de naam geeft het al weg, betekent dat je een hypotheek hebt waarop je niet hoeft af te lossen. Wat overigens niet helemaal waar is, officieel moet elke hypotheek na 30 jaar afgelost zijn. De hypotheekverstrekker kan dus de hypotheeksom na 30 jaar opeisen, wat meestal niet gebeurt. Ze kunnen ook aanbieden om de hypotheek te verlengen, maar de voorwaarden daarvoor worden dan op dat moment bepaalt en men kan eisen dat je dan wel gaat aflossen.

Verschillende varianten op de aflossingsvrije hypotheek

Voorheen zag je dat er tegenover een aflossingsvrije hypotheek vaak een spaar- of beleggingspotje werd gezet, waar je dan maandelijks een bedrag in stortte. Dit potje bouwde op zodat aan het einde van de looptijd er als het goed is een bedrag was waarmee je  aflossingsvrije hypotheken (deels) kon aflossen. En daarmee was het dus een niet echt een aflossingsvrije hypotheek meer. Vaak werden deze dan ook bankspaar-, spaar- of beleggingshypotheek genoemd. Ook de levenhypotheek, waar een levensverzekering aan gekoppeld is, is zo'n variant op de aflossingsvrije hypotheek.

Naast dat je met de aflossingsvrije hypotheek dus niet aflost en je schuld na al die jaren dus nog even hoog is, betekent dit ook dat bij een gelijkblijvend rentepercentage je alle jaren dezelfde maandlasten hebt. Deze worden niet minder, omdat het bedrag waarover je rente betaalt, ook niet minder wordt. Dit wordt als nadeel gezien, al kun je ervoor pleiten dat het niet echt een nadeel is dat je weet hoeveel je moet betalen en dit niet verandert. Daar staat tegenover dat de maandlasten, in ieder geval de eerste dertig jaar, relatief laag zijn omdat je niet aflost. Dat deel hoef je dus simpelweg ook niet te betalen.

Annuïteitenhypotheek

Één van de twee type hypotheken die je op dit moment nog nieuw af kunt sluiten met hypotheekrenteaftrek, is een annuïteitenhypotheek. Hierbij betaal je elke maand, gedurende een rentevastperiode, hetzelfde bedrag aan de hypotheekverstrekker.

Dit bedrag bestaat uit rente en aflossing. Naarmate je meer aflost, daalt het bedrag aan rente dat je betaalt. Dit betekent dat je gedurende de tijd méér af gaat lossen, omdat het maandbedrag gelijk blijft, en het rentedeel van je maandbedrag daalt. Dat heeft als consequentie dat je minder hypotheekrenteaftrek krijgt na verloop van tijd. Die krijg je namelijk over betaalde rente, en als die daalt, daalt ook de aftrek. Je brutomaandlasten blijven dus hetzelfde, maar door een dalende hypotheekrenteaftrek worden je netto maandlasten langzaamaan hoger.

Een annuïteitenhypotheek is aan het einde van de 30 jarige periode dat deze loopt, volledig afbetaald. Deze vorm is vooral interessant als je verwacht dat je inkomsten de jaren na het afsluiten van de hypotheek, gaat stijgen. Verwacht je juist dat je inkomsten minder gaan worden (bijvoorbeeld als er kinderen komen, en er minder gewerkt wordt plus de uitgaven hoger worden), dan is deze vorm minder interessant. Wel weet je van te voren hoe hoog je maandlasten zijn.

Het verloop van de schuld is ongeveer als volgt: na 15 jaar heb je ongeveer 1/3 van je hypotheek afgelost, na 20 jaar is dat de helft. In de laatste 10 jaar los je de andere helft af.

Lineaire hypotheek

De tweede variant hypotheken die je nu nog nieuw af kunt sluiten waarbij je recht hebt op hypotheekrenteaftrek, is de lineaire hypotheek. Ook hierbij los je in 30 jaar de volledige schuld af. Alleen wordt hierbij het maandbedrag steeds lager. Je begint hoger dan bij een annuïteitenhypotheek, maar op langere termijn wordt deze steeds lager.

Dit komt omdat je bij een lineaire hypotheek 30 jaar lang elke maand hetzelfde bedrag aan aflossing betaalt. Daarbovenop komt de rente. Die wordt, naarmate er meer afgelost wordt, steeds lager. Daarmee daalt uiteraard ook de hypotheekrenteaftrek, maar effectief ga je bij een lineaire hypotheek zowel bruto als netto steeds een beetje minder betalen. Deze vorm is vooral interessant als je nu meer te besteden hebt dan in de toekomst, of als je zeker wil weten dat je in de toekomst minder maandlasten hebt.

Voor- en nadelen van (extra) aflossen

(extra) Aflossen doe je vooral omdat je dan minder rente gaat betalen en de maandlasten dus omlaag gaan. Hou er wel rekening mee dat:

• je hypotheekrenteaftrek dan ook minder wordt
• je inkomen voor de inkomstenbelasting hoger wordt. Dit kan consequenties hebben voor hoeveel belasting je moet betalen, maar ook voor inkomensgebonden toeslagen als zorg- of kinderopvangtoeslag
• mocht je nog willen verhuizen, kan (een deel) van het overgangsrecht (het recht om de hypotheek mee te nemen) vervallen én kan er consequenties zijn voor de bijleenregeling van de nieuwe woning

Wanneer is (extra) aflossen dan een goed idee?

• als je nog een klein stukje hypotheek hebt. Voor de hypotheekrenteaftrek geldt een eigenwoningforfait, een percentage waarover je geen aftrek krijgt. Als je hypotheek daaronder zit, krijg je geen aftrek en heeft extra aflossen dus geen consequenties voor je inkomen
• als je door (extra) aflossen onder een bepaald percentage hypotheek ten opzichte van de woningwaarde komt. Hierdoor komt dan risico-opslag van de aanbieder te vervallen, waardoor het rentepercentage lager wordt
• als je vermogen boven de grens van Box 3 voor de belasting valt, waardoor je hierover belasting moet betalen, kun je door extra aflossen zorgen dat je onder die grens komt

Door (extra) aflossen weet je zeker dat je aan het einde van de looptijd je hypotheek geheel of deels hebt afgelost. Daarnaast is de kans op overwaarde groter. Dus het kan zeker voordelen hebben, maar doe het niet zonder er goed over na te denken of je te laten voorlichten.

Hypotheken: het is een vak apart

Als je bovenstaande zo leest, lijkt het misschien vrij eenvoudig: een hypotheek afsluiten. Maar er komt echt veel bij kijken. Een goede hypotheekadviseur in de arm nemen is daarom geen overbodige luxe, die kan precies met je doorrekenen hoe het in jouw situatie zit. Ook qua belastingen en dergelijke weet hij of zij als het goed is precies hoe het zit.

Je kunt hypotheken online af- of oversluiten. Dit kost vaak een stuk minder dan dat je dat bij een bank of zo doet. Maar bedenk je dan wel dat je:

1. voor het geld dat je betaalt ook advies krijgt. Dit is online beperkt dus het kan zijn dat je belangrijke zaken mist
2. de kosten voor het af- of oversluiten mag aftrekken van de inkomstenbelasting. Dan is het verschil ineens een stuk minder groot

We zeggen niet dat je het niet moet doen, maar ons advies zou zijn: laat je goed informeren én vergelijk aanbieders met elkaar. Het kan je echt veel geld schelen! En ook hier geldt: als het te mooi lijkt om waar te zijn, dan is het dat meestal ook...