Reverse Mortgage, omgekeerde hypotheek of zorghypotheek. Het beestje kan maar een naam hebben. Je kunt dit type hypotheek ook tegenkomen onder de naam verzilverhypotheek, omkeerhypotheek of opeethypotheek. Verschillende namen voor hetzelfde product: een hypotheek die wel eens een oplossing kan zijn voor de hoge zorgkosten en pensioentekorten. En hij wint aan populariteit. Maar hoe zit dat nu met die omkeerhypotheek?
Waar denk jij aan bij een omgekeerde hypotheek? Dikke kans dat je antwoord aardig in de buurt van de waarheid komt. Een hypotheek is een lening met een huis (of ander onroerend goed) als onderpand, waarbij je jaarlijks rente én (een stuk) aflossing betaalt.
Bij een omkeerhypotheek doe je eigenlijk het omgekeerde: je benut de overwaarde van je koophuis waarvoor je een lening afsluit die je gebruikt om andere zaken te bekostigen. Het is dus een (doorlopend) krediet waarbij je huis als onderpand dient. Dit heeft twee belangrijke voordelen: de rente is (veel) lager dan bij een regulier krediet, plus je kunt meer lenen met hetzelfde inkomen.
De reden dat dit ook vaak een zorghypotheek wordt genoemd, is omdat veelal ouderen, 55+, hier gebruik van maken. En de meeste aanbieders hebben ook een leeftijdsgrens, die rond de 60 jaar ligt, vanaf wanneer je hier gebruik kunt maken. Voor de andere generaties onder ons: reken je dus vooral nog niet rijk!
Er zijn vele varianten van de omkeerhypotheek, waarbij de ene bedoeld is als extra inkomen (opeethypotheek), maar er zijn ook varianten waarbij je investeert in het levensloopbestendig maken van je huis, of het opknappen en /of verbouwen (verzilverlening en blijvers lening).
Kun of wil je geen (extra) hypotheek opnemen, kom je wel geld tekort én wil je in je huis blijven wonen? Dan zijn er verschillende aanbieders die je huis overkopen en waar je dit terug kunt huren. Je krijgt de verkoopwaarde in één keer in handen (eventueel na aftrek van het resterende hypotheekbedrag), maar hiervan moet je ook huur betalen. Deze ligt normaal gesproken in het begin op 6% van de woningwaarde, maar wordt wel jaarlijks geïndexeerd.
Hou er dan ook rekening mee dat na een aantal jaar het ontvangen geld op kan zijn, waarna je alsnog die huur moet blijven betalen. Lukt dat niet dan moet je alsnog verhuizen. Verder is het huis niet meer jouw eigendom, van eventuele additionele waardestijgingen kun je dus niet meer profiteren. Aan de andere kant is het (groot) onderhoud ook niet meer voor jouw rekening.
Als je overwaarde op je huis hebt, en je hebt (nog) voldoende inkomen, dan kun je een (extra) hypotheek nemen. Dit kan een reguliere hypotheek zijn (annuïteiten, lineair of aflossingsvrij, deze laatste tot max 50% van de woningwaarde). Je betaalt dan een regulier rentetarief en kunt zelf bepalen waar je het geld aan uitgeeft. Ook kun je het geld in delen opnemen wanneer je het nodig hebt. Je betaalt rente over het opgenomen deel.
Als het geld niet gebruikt wordt voor verbeteringen aan de woning, is de rente niet aftrekbaar van de belasting. Uiteraard geldt dit wel (nog steeds) voor het deel dat wel voor de woning gebruikt is, als dat er nog is. Bij een reguliere hypotheek wordt er vanuit gegaan dat je nog 30 jaar zou moeten kunnen betalen. Voor ouderen is dit vaak niet aan de orde, waardoor de hypotheek tegen afwijkende voorwaarden (aflossen in 10 jaar bijvoorbeeld), tegen een hogere rente of helemaal niet afgesloten kan worden.
Heb je onvoldoende inkomen om een (aanvullende) reguliere hypotheek af te sluiten, dan kun je bij enkele aanbieders terecht voor een zogenoemde opeethypotheek. Deze vorm wordt ook wel de zorghypotheek genoemd en komt voort uit de Taskforce Verzilveren 2013. Daarin is gekeken hoe ouderen, die het financieel zwaar hebben maar wel vermogen hebben in de vorm van een huis, geholpen kunnen worden. Het probleem met onroerend goed is, dat het weliswaar waarde heeft, maar dat je de stenen niet kunt eten.
Dus als je wél een huis hebt, en de hypotheek is (zo goed als) afgelost, maar je krijgt bijvoorbeeld geen pensioen, dan heb je wel vermogen maar geen nagel om je kont te krabben. Verkopen is dan altijd een optie maar niet altijd de beste. Door de lage hypotheek zijn de maandelijkse lasten ook laag, huren zal dan eigenlijk altijd meer gaan kosten. Waardoor je snel inteert op het vermogen dat vrijkomt bij verkopen.
Met de opeethypotheek bestaat normaal gesproken uit twee delen: een deel dat vrij besteed kan worden (en ineens of in delen opgenomen kan worden) en een deel dat gebruikt wordt om de rente op de opeethypotheek mee te betalen. Er zijn drie opties voor een opeethypotheek:
Goed, enkel ouderen kunnen gebruik maken van deze opties (wellicht wel bij SNS). Maar ook jongere generaties, die wel een normaal inkomen hebben, zouden bij overwaarde op hun huis al een extra hypotheek op kunnen nemen. Dit kan dan volgens de reguliere hypotheekregels, en ook dan is de rente niet aftrekbaar voor de belasting.
Vooral voor ouderen die nu in de problemen komen doordat ze geen of weinig pensioen meer ontvangen, maar wel geld in de stenen hebben zitten, zijn dit aantrekkelijke manieren om aan extra geld te komen en toch in het huis te kunnen blijven wonen.
Er zitten wel wat haken en ogen aan de oplossingen, maar ik denk dat we het ook niet te makkelijk moeten maken om een omkeerhypotheek af te sluiten. Er zijn namelijk altijd risico's aan verbonden. De belangrijkste is wel de kans van een nieuwe crisis. Wie 10 jaar geleden een huis heeft gekocht, mag vandaag de dag blij zijn als hij/zij quite speelt. Maar pak ‘m beet 3 jaar geleden stond dat huis dan waarschijnlijk dik onder water. Je weet nooit wat het juiste moment van kopen is, wat de huizenmarkt de komende jaren doet en wat dat betekent voor jouw situatie over zoveel jaar.
Maar ouderen, die nog een beperkte levensverwachting hebben, kunnen ook denken: wie dan nog leeft, wie dan zorgt. Het is denk ik belangrijker om NU comfortabel te leven dan geld over te hebben als je er niet meer bent. De tijd dat je voor je kinderen een dikke erfenis achter moet laten is wat ons betreft wel voorbij!
geplaatst in 
