We nemen je op OneTime mee in de rit van het kopen van een huis via een CPO, Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Dit is het derde en laatste deel in deze serie van Mr. Money, de eindfase van CPO.
Lees ook deel 1 en deel 2 op OneTime.nl
Na de vorige fase gaan we als bestuur een roerige tijd tegemoet, het kan ook niet anders de ene na de andere tegenslag krijgen we om onze oren en we moeten blijven schuiven met planning.
Alle kavels zijn ondertussen al bijna een jaar vergeven en iedere kavel heeft er al ongeveer €7.000 in zitten. Iedereen moet dus met elkaar verder. Maar niet iedereen ziet het meer zitten. Ik twijfel steeds vaker aan mijn capaciteiten als voorzitter. En ik hoor ook de secretaris en penningmeester hardop twijfelen over het functioneren van het bestuur.
Overal piept en kraakt de vereniging, dit is een periode waar wij als bestuur heel veel hebben geleerd, maar dit had ik liever niet gedaan. Bestuursleden liggen letterlijk wakker van de druk die er is, wellicht terecht, van de groep. Wij kunnen helaas niet alles overzien en er komt nu teveel samen.
De leden verwachten veel en dat begrijpen we, iedereen heeft er veel geld in zitten en de planning is al een jaar opgeschoven. Leden met trouwplannen of babywensen kunnen niet verder met het leven dat ze eerder hadden uitgestippeld. Het bestuur zet gelukkig door en blijft zoveel mogelijk open en eerlijk.
De architect begint met het tekenen van de buitenkant van de woning, iedere woning heeft andere accenten, maar alles is een groot geheel. Eigenlijk is iedereen direct enthousiast. En met wat kleine aanpassingen links en rechts is iedereen tevreden. Ha, dit ging gemakkelijk, iedereen is weer wat positiever.
We moeten nog een aannemer kiezen, dit gaat middels een aanbesteding en alle regels die daarbij horen. Pfoe dat is wel even wat lastiger dan een auto kopen bij een dealer. Wat een regels zitten hier aan.
De architect geeft aan dat zijn eerdere schattingen wellicht in gevaar komen. De markt trekt al weer aan en er zijn zelfs aannemers die niet mee willen doen aan de aanbesteding. Dit kan nog wel eens spannend gaan worden. Misschien bijna net zo spannend als gokkasten, maar toch.
Na ongeveer 8 weken van spanning is daar het verlossende woord. De prijs van de aanbesteding valt binnen de ramingen. Jammer genoeg is de verdeling anders dan verwacht, daarom moeten sommige leden gaan betalen voor andere leden. Tja en dan gaat het om jouw eigen geld en je moet betalen voor een ander. We hebben het hier over enkele duizenden euro’s die gecompenseerd moeten worden. Zie het als volgt:
Dit zou makkelijk moeten zijn zou je zeggen, woning A betaalt aan woning B €10.000,- en het is opgelost. Echter weet woning A dat hij minder moet betalen, dus hij moet letterlijk een ‘gift’ doen van € 10.000. Ga er maar aan staan, maar woning A weet ook dat als woning B stopt, het woning A meer kost. Er moet immers of iemand anders gevonden worden, of hij kan zijn woning niet bouwen.
Dit zijn pittige discussies en moeilijke avonden. Gelukkig zijn we er uit gekomen en heeft iedereen water bij de wijn gedaan. Voor sommige valt de prijs uiteindelijk erg mee, voor andere valt de prijs enigszins tegen.
In januari 2016 wordt de riolering gelegd en wordt het terrein bouwrijp gemaakt door de gemeente. De type stenen worden gekozen door de leden, hier moet unanimiteit in gevonden worden en dit lukt gelukkig. Zo loopt alles op dit moment op rolletjes. Leden weten wat ze moeten betalen, wat ze krijgen en wanneer ze dit ongeveer krijgen.
Halverwege juni 2016 slaat de aannemer eindelijk de lang verwachte eerste paal in de grond. Het bouwen gaat dan uiteindelijk echt van start. Volgens de planning moet alles rond maart 2017 worden opgeleverd, hier kan nog enige vertraging in zitten. Maar maximaal worden de woning begin mei 2017 opgeleverd. Dit is vastgesteld in het bestek.
Dit CPO-project is een van de lastigste projecten geweest die er zijn voor mij persoonlijk. Dit komt doordat er weinig bekend was over CPO. En doordat er nog een gebouw stond toen we de groep gingen vormen. Daarnaast is het niet gebruikelijk om meerdere typen woningen te bouwen.
Het loopt op dit moment echter bijzonder goed, iedereen heeft een hypotheek gekregen en iedereen is tevreden met de woning. Als je me vraagt of ik het nog een keer zou doen dan is het antwoord lastig. Als ik het nog een keer kan doen met de kennis en know-how van nu, dan zeker.
Daarnaast als ik het nog een keer mag doen en ik weet hoeveel moeite alles kost, maar ik heb niet de kennis van nu, dan niet.
Hoe krijg je voor zo'n project nu eigenlijk een hypotheek? De meeste hypotheek verstrekkers zitten niet te wachten op een CPO project, dit komt omdat er nogal wat risico’s aanzitten. Als er leden uitstappen kan het zomaar zijn dat het project niet door gaat en wie betaald dan alle kosten?
De Rabobank is hier gelukkig heel erg meedenkend in. Zij bieden je een hypotheek aan als je een concept grondovereenkomst hebt met de gemeente, een aanneemovereenkomst met een aannemer en als je ‘achtervang' hebt geregeld als er mensen uitvallen.
Dit kan bijvoorbeeld de aannemer zijn die een eventueel uitgevallen woning overneemt en verkoopt.
Verder zijn er uiteraard mogelijkheden voor startersleningen bij diverse instanties. Het Collectief particulier opdrachtgeverschap gaat ook steeds bekender worden en daarom zal er steeds meer aanbod komen.
Voordat het project begint moet je zelf wel budget hebben om te investeren. In ons geval was dit ongeveer €10.000 per kavel verdeeld over 1.5 jaar. Hiervan wordt het voortraject met de architect, de constructeur, leges bij gemeente en andere kosten betaald.
Deze kosten kun je later met een factuur van de vereniging wel weer uit je hypotheek halen zodat je het weer zelf op je rekening bijgeschreven krijgt en de rente aftrekbaar is.
Wat heeft het mij uiteindelijk opgeleverd? Een heleboel stress, een gigantische ervaring, heel toffe buren die ik heel goed ken. En natuurlijk een woning zoals ik hem zelf graag wil. Maar de grote vraag is natuurlijk, wat levert het mij financieel op. Als ik kijk naar mijn woning dan is mijn woning grofweg als volgt:
Als ik dit vergelijk met een nieuwbouw project bij ons in de regio zijn de afmetingen en prijzen als volgt:
Dus het levert uiteindelijk best een aantal voordelen op qua woning. In geld is dit pas uit te drukken als de woning staat en getaxeerd is. Daarnaast zitten in mijn eigen gebouwde woning, alle stopcontacten op de plek waar ik wil, heb ik overal een internetkabel, een grote badkamer, de tuin op het zuid-westen. En vast nog heel veel meer voordelen die ik ondertussen als ‘normaal’ beschouw terwijl dit normaal gesproken niet mogelijk is.
Misschien heb ik hiermee toch weer een reisje naar Las Vegas uitgespaard en kan ik weer op reis.
Hierdoor is dit project het voor mij zeker waard geweest. Maar wat ben ik blij als ik eindelijk in mijn eigen achtertuin zit in een stoel met een koud biertje in mijn hand.
Bij dit verhaal wil ik vermelden dat dit mijn beleving is geweest hoe ik het project heb beleefd, kunnen feiten enigszins afwijken van de werkelijkheid en is niets gedoeld op personen zelf.
geplaatst in 
